Tôi cho người khác thuê lại nhà, bên cho thuê đòi chấm dứt hợp đồng và không trả lại tiền cọc

– Câu hỏi:

Tôi thuê nhà để kinh doanh, nhưng vì kinh doanh thua lỗ nên tôi cho người khác thuê lại. Trước đó tôi đã ký hợp đồng thuê nhà 04 năm và đặt cọc số tiền là 200 triệu. Nhưng khi chủ nhà biết thì lại muốn chấm dứt hợp đồng với tôi và cho rằng sau khi chấm dứt hợp đồng sẽ không trả lại cọc.

Vậy trong trường hợp này chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng với tôi không? Và nếu có tôi có bị mất tiền cọc không?

– Trả lời:

Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 472 quy định:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.

Điều 474 quy định:

– Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

– Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Điều 475 quy định:

“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý’.

Điều 328 quy định:

– Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mặt khác khoản 2 điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê…”.

Như vậy:

Nếu trong hợp đồng có quy định bên thuê có quyền cho thuê lại thì bạn có quyền cho người khác thuê lại. Nếu hợp đồng không quy định được cho thuê lại thì bạn không được phép cho bên khác thuê lại, nếu bạn cho bên khác thuê lại thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Tuy nhiên, việc trên hoàn toàn độc lập với việc bạn đặt cọc thuê nhà, bởi theo quy định thì 200 triệu đồng là khoản tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thuê nhà. Theo Điều 328 BLDS, trường hợp hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bạn hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Như vậy, trường hợp bạn tự ý cho thuê lại nhà thì chủ nhà chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà cho thuê, nhưng không được lấy khoản tiền mà bạn đã đặt cọc.

Công ty luật Chúng tôi chuyên giải quyết các tranh chấp về dân sự, hôn nhân gia đình, kinh doanh thương mại…Nếu cần tư vấn, hỗ trợ hãy liên hệ với Chúng tôi.